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Les Fiches Logement
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VOS DROITS
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S'informer pour se protéger
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Depuis l'abrogation de la "Loi Quillot", les droits des locataires ont été significativement renforcés à plusieurs reprises.
Voici en substance ce que vous pouvez faire, tout en restant dans votre bon droit. Mais attention, ces dispositions n'existent que dans le cadre de locations réglementées ! (non meublé à usage d'habitation principale ou habitation et profession).
Vous avez "conclu" ? Vous pouvez maintenant déménager quand vous le souhaitez ! C'est en effet votre principal droit puisque, sauf exception, seul le locataire peut résilier le contrat en cours de location à tout moment et sans motif. Il suffit de notifier votre congé par lettre recommandée avec accusé de réception et... de respecter un préavis de 3 mois.
Votre bailleur, lui, ne peut résilier judiciairement le contrat en cours qu'en cas d'inexécution de vos obligations :
> non paiement du loyer ou des charges
> non versement du dépôt de garantie
> assurance habitation non présentée.
Veillez donc à faire le nécessaire...
Il doit alors vous faire parvenir, par huissier, une sommation, ou "un commandement de payer". En revanche la résiliation au terme du contrat est plus aisée pour votre bailleur : il peut vous donner congé (avec 6 mois de préavis), mais uniquement pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches, pour le vendre ou pour un "motif légitime et sérieux" laissé à l'appréciation des tribunaux et en général souvent contesté !
N.B : En cas d'avis de congé par le propriétaire, vous devez avoir reçu une lettre recommandée avec accusé de réception ou un "exploit" d'huissier. S'il s'agit d'une simple lettre, elle n'a pas de valeur juridique.
Vous entrez dans les lieux et vous constatez que le logement n'est pas en "bon état d'usage et de réparation" ! C'est pourtant une obligation du propriétaire de vous le délivrer comme tel. Même les réparations locatives doivent avoir été réalisées lors de la délivrance des locaux. Si contrairement à cette obligation , vous ne pouvez vous installer dans des lieux convenables, vous pouvez demander en justice l'exécution des travaux nécessaires et l'octroi de dommages et intérêts. Bon à savoir !
Le propriétaire refuse un de vos aménagements ?
Vous avez le droit de faire des modifications qui ne constituent pas une "transformation de la chose louée" : l'étagère murale est acceptable mais pas la cloison.
Vous avez des difficultés à obtenir une quittance ?
Votre bailleur est tenu, à chaque demande de votre part, de vous en délivrer une gratuitement.
Elle doit distinguer le loyer, les charges et le droit au bail et doit comporter son nom et son adresse.
Au chapitre des droits cocasses, vous pouvez obliger votre propriétaire à se déplacer à votre domicile pour lui remettre le loyer sauf si le bail prévoit un paiement à son domicile. Dans le même registre, celui-ci a le droit de refuser un paiement par chèque et peut exiger des espèces. Ça peut aller loin !
Mais pour faire valoir vos droits, vous devez posséder un certain nombre de documents : le bail, l'état des lieux et les quittances des loyers au minimum.
LE BAIL
Pour être valable, ce document doit préciser au moins :
> La date de prise d'effet et la durée de location,
> La nature du logement et sa destination (habitation, professionnelle...),
> La description des locaux et équipements privatifs,
> Le nom du bailleur et celui du locataire,
> Le montant du loyer, son mode de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelles,
> Le montant du dépôt de garantie, ainsi que, depuis les modifications apportées au cours de l'été 1994 : "le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social, le cas échéant ceux de son mandataire".
Très fréquemment, deux clauses facultatives sont rajoutées :
>Une clause prévoyant les avances sur charges
>Une clause de caution solidaire.
Enfin, sachez que de nombreuses clauses sont interdites (par exemple, celle qui impose le prélèvement automatique du loyer sur le compte du locataire), ce qui signifie qu'elles ne sont pas applicables et n'ont aucune valeur même si elles figurent au contrat.
Le dépôt de garantie s'élève en règle générale à deux mois de loyers hors charges locatives. Une demande de caution excédant ce montant doit être légalement justifiée.
Nouveauté : à partir du 1er janvier 2001, suppression totale du droit au bail pour tous les logements.
L'ETAT DES LIEUX
C'est une des annexes du contrat. Il permet au locataire de donner son avis sur l'état du logement au moment de son entrée dans les lieux.
Etabli contradictoirement par les deux parties, il doit signaler toutes les imperfections constatées : nombre de trous de chevilles, tâches, état de fonctionnement des différentes installations...
Plus l'état des lieux d'entrée sera précis et complet, moins les contestations seront recevables à la sortie lors de l'état des lieux final, en vue de récupérer l'intégralité de la caution ou de dépot de garantie.
L'importance de l'état des lieux est souvent négligée, or pour deux raisons il est essentiel de le remplir :
Vous êtes supposés avoir reçu le logement en bon état de réparation locative si l'état des lieux n'est pas là pour prouver le contraire.
Son absence (ou le fait qu'il n'ait pas été soigneusement rempli) permet souvent au propriétaire d'affirmer que vous êtes responsable des dégradations et donc de conserver "légalement" la caution.
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